Seguridad jurídica inmobiliaria en la República Dominicana

Seguridad jurídica inmobiliaria en la República Dominicana:

registro, buena fe y límites del sistema Torrens

I.                   Introducción

La seguridad jurídica inmobiliaria en la República Dominicana ha sido históricamente concebida como una consecuencia directa del sistema Torrens establecido en la Ley núm. 108‑05 de Registro Inmobiliario. Sin embargo, la evolución reciente de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y los criterios técnicos de la Dirección Nacional de Registro de Títulos revelan que dicha seguridad no es absoluta, sino condicionada por principios estructurales y límites materiales.

Hoy, la seguridad jurídica inmobiliaria debe entenderse como el resultado de una interacción compleja entre el registro, la buena fe, la legalidad del acto y el control judicial, en un contexto donde:

• el certificado de título ya no es blindaje absoluto

• la buena fe del adquiriente ha sido relativizada

• la publicidad registral tiene límites

• y el ordenamiento territorial introduce nuevas restricciones materiales

II.                El sistema Torrens dominicano como base de la seguridad jurídica

La Ley núm. 108‑05 estructura el sistema inmobiliario dominicano sobre tres pilares fundamentales:

• legitimidad registral

• publicidad

• especialidad

Este sistema busca garantizar que los derechos reales inscritos gocen de presunción de validez y oponibilidad frente a terceros.

1.      Función del registro inmobiliario

El registro cumple una doble función:

• declarativa de derechos

• protectora de terceros adquirientes

En principio, quien adquiere confiando en el registro obtiene una protección reforzada.

2.      Seguridad jurídica tradicional

En su concepción clásica: inscripción válida → derecho protegido → seguridad jurídica

Sin embargo, esta lógica ha sido progresivamente matizada por la jurisprudencia constitucional reciente.

III.             Ruptura del absolutismo registral: el fraude excluye la protección

Uno de los desarrollos más importantes proviene de la sentencia TC‑75‑2026, que redefine el alcance de la protección al tercero adquiriente. El Tribunal Constitucional establece que el tercero de buena fe no adquiere válidamente si el derecho transmitido tiene origen fraudulento.

Este criterio rompe una presunción clave del sistema Torrens, ya no basta certificado de título válido y apariencia registral, ahora se exige legalidad sustancial del derecho.

Se produce un conflicto entre la seguridad del tráfico inmobiliario y la justicia material del derecho de propiedad. El Tribunal Constitucional opta por priorizar la legalidad del derecho sobre la confianza registral.

IV.             La publicidad registral y sus límites: el principio de especialidad

El criterio administrativo contenido en la Resolución DNRT‑R‑2025‑00109 introduce uno de los desarrollos técnicos más relevantes: la litis sobre derechos registrados no se extiende automáticamente a los inmuebles resultantes de una subdivisión.

La DNRT afirma que la subdivisión cancela el inmueble original y crea nuevas unidades independientes. Cada inmueble tiene identidad jurídica propia y un historial registral autónomo.

El Reglamento General de Registro de Títulos (Resolución 788‑2022) regula instrumentos clave para la seguridad jurídica, entre ellos la reserva de prioridad. Esta permite bloquear temporalmente un inmueble y así asegurar la eficacia de una operación futura.

Como condiciones clave de la reserva de prioridad:

• identificación clara del negocio

• ausencia de cargas incompatibles

La antescitada Resolución 2025‑00109 confirma que:

• la reserva procede aun cuando exista litis sobre el inmueble originario

• siempre que los nuevos inmuebles no estén directamente afectados

V.                Conclusión

La seguridad jurídica inmobiliaria en la República Dominicana ha evolucionado hacia un modelo más sofisticado, en el que la protección del adquiriente ya no depende exclusivamente del certificado de título, sino de la validez integral del derecho y su conformidad con el ordenamiento jurídico.

Hoy, el sistema dominicano exige:

• registro válido

• ausencia de fraude

• respeto a los principios registrales

• compatibilidad con el uso del suelo

En este nuevo paradigma la seguridad jurídica deja de ser una garantía automática y se convierte en una construcción jurídica compleja, donde intervienen el registro, la ley, la técnica y el juez.

STERN COMAS

Abogados de Santiago de los Caballeros, República Dominicana. Especialistas en derecho inmobiliario, registro de títulos, litigio inmobiliario, deslinde, saneamiento y seguridad jurídica en bienes raíces en la República Dominicana.