Rechtssicherheit im Immobilienrecht der Dominikanischen RepublikRegistersystem, guter Glaube und Grenzen des Torrens-Systems

Rechtssicherheit im Immobilienrecht der Dominikanischen Republik

Registersystem, guter Glaube und Grenzen des Torrens-Systems

I.                   Einführung

Die Rechtssicherheit im Immobilienrecht der Dominikanischen Republik wurde traditionell als unmittelbare Folge des Torrens-Systems verstanden, welches durch das Gesetz Nr. 108‑05 über das Immobilienregister eingeführt wurde.

Die jüngere Entwicklung der Rechtsprechung des Verfassungsgerichts sowie die technischen Kriterien der Nationalen Grundbuchbehörde zeigen jedoch, dass diese Rechtssicherheit nicht absolut ist, sondern durch strukturelle Prinzipien und materielle Grenzen eingeschränkt wird.

Heute muss Rechtssicherheit im Immobilienrecht als Ergebnis einer komplexen Wechselwirkung zwischen folgenden Faktoren verstanden werden:

• dem Grundbuchsystem

• dem guten Glauben des Erwerbers

• der rechtlichen Zulässigkeit der übertragenen Rechte

• sowie der gerichtlichen Kontrolle

In diesem Zusammenhang gilt:

• Der Eigentumstitel ist kein absoluter Schutz mehr

• Der gute Glaube des Erwerbers wurde relativiert

• Die Publizitätswirkung des Registers hat Grenzen

• und raumplanerische Vorschriften setzen zusätzliche Beschränkungen

II.                Das dominikanische Torrens-System als Grundlage

Das Gesetz Nr. 108‑05 basiert auf drei grundlegenden Prinzipien:

• Registerlegitimation

• Publizität

• Spezialität

Ziel ist es, eingetragene dingliche Rechte mit einer starken Vermutungswirkung auszustatten und gegenüber Dritten durchsetzbar zu machen.

III.             Funktion des Immobilienregisters

Das Register erfüllt eine doppelte Funktion:

• deklarierende Wirkung (Feststellung von Rechten)

• Schutzfunktion zugunsten Dritter

Grundsätzlich gilt: Wer im Vertrauen auf das Register erwirbt, genießt verstärkten Schutz.

IV.             Traditionelles Verständnis der Rechtssicherheit

Nach klassischer Auffassung: gültige Eintragung → geschütztes Recht → Rechtssicherheit

Diese Logik wurde jedoch durch die neuere verfassungsgerichtliche Rechtsprechung wesentlich relativiert. Eine der wichtigsten Entwicklungen ergibt sich aus der Entscheidung des Verfassungsgerichts (TC/075/2026). Das Gericht stellt klar: Ein gutgläubiger Erwerber erlangt kein wirksames Eigentumsrecht, wenn das zugrunde liegende Recht betrügerischen Ursprungs ist. Als Ergebnis tritt die Rechtssicherheit des Immobilienverkehrs hinter die materielle Gerechtigkeit des Eigentums zurück.

V.                Publizität des Registers und ihre Grenzen

Ein weiterer entscheidender Aspekt ergibt sich aus dem Grundsatz der Spezialität sowie aus der Verwaltungspraxis der Grundbuchbehörden. Die aktuelle Verwaltungsentscheidung (DNRTR‑2025‑00109) stellt klar: Ein anhängiger Rechtsstreit über ein Grundstück erstreckt sich nicht automatisch auf neu entstandene Grundstücke nach einer Teilung.

Eine Teilung löscht das ursprüngliche Grundstück, und es entstehen neue Grundstücke mit:

·         eigener rechtlicher Identität

·         eigenem Registerblatt

VI.             Die Prioritätsreservation als Instrument der Rechtssicherheit

Die dominikanische Grundbuchordnung (Verordnung Nr. 788‑2022) kennt das Instrument der Prioritätsreservation, welches dem Schutz zukünftiger Transaktionen dient. Diese erlaubt es, ein Grundstück vorübergehend zu blockieren, um eine beabsichtigte Rechtsoperation zu sichern.

Voraussetzungen:

• klare Identifikation des zugrunde liegenden Geschäfts

• keine widersprüchlichen Belastungen

Eine aktuelle Entscheidung bestätigt, dass eine Prioritätsreservation möglich ist:

selbst wenn ein Rechtsstreit über das ursprüngliche Grundstück besteht,sofern die neuen Grundstücke nicht unmittelbar betroffen sind.

VII.          Schlussfolgerung

Die Rechtssicherheit im dominikanischen Immobilienrecht hat sich zu einem deutlich komplexeren System entwickelt. Der Schutz des Erwerbers hängt nicht mehr ausschließlich von der Registerlage ab, sondern von:

• der materiellen Rechtmäßigkeit des übertragenen Rechts

• dem Fehlen von Betrug

• der Einhaltung der registerrechtlichen Prinzipien

• sowie der Vereinbarkeit mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z. B. Raumplanung)

VIII.       Abschließende Einordnung

Das dominikanische System verlangt heute eine technische und sorgfältige Analyse jeder Immobilienoperation. Rechtssicherheit ist keine automatische Folge des Eigentumstitels mehr, sondern das Ergebnis einer rechtlichen Gesamtprüfung. Rechtssicherheit entsteht nicht allein durch das Register, sondern durch das Zusammenspiel von:

• Register

• Gesetz

• Verwaltung

• und gerichtlicher Kontrolle

STERN COMAS

RechtsanwälteSantiago de los Caballeros, Dominikanische Republik

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